Γενικά

Η βραχυχρόνια μίσθωση (τύπου Airbnb, Booking, κ.λπ.) έχει γίνει πολύ δημοφιλής τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, υπάρχουν κανόνες και υποχρεώσεις που πρέπει να γνωρίζει όποιος νοικιάζει το ακίνητό του με αυτόν τον τρόπο.
Ας τα δούμε απλά και συνοπτικάQ

Τι είναι «βραχυχρόνια μίσθωση»;

Είναι η ενοικίαση ενός ακινήτου για διάστημα μικρότερο από 60 ημέρες, με ή χωρίς χρήση πλατφόρμας (όπως Airbnb).
Αρκεί να μην παρέχονται άλλες υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και τα σεντόνια/πετσέτες.

Δηλαδή:
Αν δίνεις σπίτι για λίγες μέρες, χωρίς πρωινό, καθαριότητα ή άλλες υπηρεσίες, είσαι στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Τι θεωρείται «ακίνητο»;

Ως ακίνητο θεωρείται:

• ένα διαμέρισμα ή μονοκατοικία,
• κάθε αυτόνομος χώρος που μπορεί να ενοικιαστεί,
• ακόμα και ένα δωμάτιο μέσα σε διαμέρισμα, αν νοικιάζεται ξεχωριστά (και έχει δικό του Αριθμό Μητρώου Ακινήτου – ΑΜΑ).

Ποιος είναι ο «διαχειριστής»;

Διαχειριστής ακινήτου είναι αυτός που κάνει την ανάρτηση και ασχολείται με τη μίσθωση. Μπορεί να είναι:

• ο ιδιοκτήτης,
• ο επικαρπωτής,
• ο υπεκμισθωτής ή
• κάποιος τρίτος, που έχει αναλάβει τη διαχείριση.

Αν ο ιδιοκτήτης αναθέτει τη διαχείριση σε τρίτο, πρέπει να το δηλώσει στην ΑΑΔΕ (μέσω της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης).

Υποχρεώσεις κάθε διαχειριστή

Όποιος εκμισθώνει βραχυχρόνια έχει κάποιες βασικές υποχρεώσεις:

1. Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ).
2. Καταχώρηση κάθε ακινήτου χωριστά – για κάθε ακίνητο εκδίδεται Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).
3. Ανάρτηση του ΑΜΑ σε κάθε πλατφόρμα (Airbnb, Booking κ.λπ.) και σε κάθε αγγελία.
4. Υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την αναχώρηση κάθε ενοικιαστή.
5. Οριστικοποίηση στοιχείων στο Μητρώο έως 28 Φεβρουαρίου κάθε έτους.

Αν έχεις Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή Μοναδικό Αριθμό Γνωστοποίησης (ΜΑΓ), τότε στις πλατφόρμες αναρτάς αυτόν τον αριθμό, όχι ΑΜΑ.

Πώς φορολογείται το εισόδημα;

1️⃣ Αν είσαι φυσικό πρόσωπο και νοικιάζεις έως 2 ακίνητα:

• Το εισόδημα θεωρείται εισόδημα από ακίνητα.
• Δεν επιβάλλεται ΦΠΑ, και φορολογείται όπως τα ενοίκια.

2️⃣ Αν νοικιάζεις 3 ή περισσότερα ακίνητα:

• Θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα.
• Χρειάζεται έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας (ΚΑΔ 55.20.11.06 ή 55.20.11.07).
• Υπάγεσαι σε ΦΠΑ 13%.
• Τηρείς λογιστικά βιβλία και αποδίδεις τέλος επιτηδεύματος.

3️⃣ Αν είσαι νομικό πρόσωπο (εταιρεία):

• Θεωρείται πάντα επιχειρηματική δραστηριότητα.
• Υπάγεσαι σε ΦΠΑ 13% και τέλος επιτηδεύματος.

Τέλη και επιβαρύνσεις

1. Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση (climate resilience fee):
   • 1,50 € ανά διανυκτέρευση (Μάρτιος–Οκτώβριος)
   • 0,50 € (Νοέμβριος–Φεβρουάριος)
   • Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ.: 10 € ή 4 € αντίστοιχα.
2. Τέλος διαμονής παρεπιδημούντων (0,5%):
   • Επιβάλλεται σε φυσικά πρόσωπα με 3+ ακίνητα και σε όλες τις εταιρείες.
   • Αποδίδεται μέσω σχετικής δήλωσης στην ΑΑΔΕ.

Συνοψίζοντας

Αν νοικιάζεις ακίνητο βραχυχρόνια:

• Δήλωσέ το σωστά στο Μητρώο της ΑΑΔΕ.
• Ανάρτησε τον σωστό αριθμό στις πλατφόρμες.
• Υπόβαλε εγκαίρως τις δηλώσεις.
• Αν έχεις 3+ ακίνητα ή είσαι εταιρεία, φρόντισε για έναρξη επαγγέλματος και ΦΠΑ.
• Μην ξεχνάς τα νέα τέλη!

💡 Συμβουλή:

Πριν ξεκινήσεις, συζήτησέ το με εμάς στην Nerally ώστε να αποφύγεις πρόστιμα και να είσαι 100% νόμιμος.